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【直擊博鰲】互聯網像美貌少女 房地產基金已垂垂老去

[摘要]“地產人看互聯網就像是一個年輕貌美的少女,顧盼生輝,但是再看基金的話,好像是一個已經老去的狀態。”

“2013年是中國房地產基金的春天,但是這個春天來得太快,還沒開始就結束了。”長富匯銀董事長張保國在2015博鰲房地產論壇“基金樂與憂”主題討論會上的一席話,似乎道出了當前房地產基金的尷尬處境。

張保國指出,在中國房地產市場上,私募基金應該起到非常大的作用,但實際上當下房地產私募基金在整個房地產投資領域的占比卻不足10%。

“地產人看互聯網就像是一個年輕貌美的少女,顧盼生輝,但是再看基金的話,好像是一個已經老去的狀態。”短暫的春天過后,房地產私募基金似乎陷入了行業憂慮期。

不過,即便眼前稍顯黯淡,但在多數基金專家眼里,房地產基金的未來發展依然具有非常大的潛力和空間。

“基金的本質都是一樣的,基金發展的好壞與基金投向的標的資產,或者所投行業的持續繁榮有非常大的關系。”北京國銀投資基金管理有限公司總經理譚少儒如是指出。

在他看來,房地產行業在未來5至10年依然具有發展潛力,而未來地產基金的出路一方面來源于行業分化帶來的并購,另一方面則是諸如旅游地產、養老地產等細分市場所帶來的機會。

不過,譚少儒也指出,地產基金在我國還有面臨的一些問題,主要是因為退出渠道非常單一,大部分都是大股東的回購,或者項目的清算,或者還款,不像美國、新加坡擁有成熟的退出機制。一旦市場波動的時候,對地產基金的管理者和投資者,實際上沒有一個流動性的市場可以規避這種風險。

而盛世神州基金董事長李萬明認為,房地產私募基金要回歸本質,也就是不要像以前一樣只有高利貸、中利貸的概念,而應該去挖掘項目的價值,獲取股權收益,獲取更高的收益。

“基金既要能夠找到好項目,敢于在前期銀行信托不敢投的時候進行投資,同時又能夠在投資后不斷地幫助項目,甚至參與管控,使得項目能夠產生價值。”

正如“基金樂與憂”這一主題所呈現的雙面性,在看多聲中,同時也充斥著看空者,信安環球投資(香港)有限公司基金經理王曦便是其中一員。

“我認為未來的擔憂肯定比喜悅多一些,在房地產行業我們還是比較謹慎的。”王曦指出,未來信安環球投資將著重于高資產周轉率、輕資產轉型以及能夠強強聯合的三類公司的并購。

貝利吉福德基金管理公司投資分析師涂琦則更直接地表示,地產基金未來發展的最大憂慮應該是在政策方面,國家若能以為股東謀取最大利益的方式發展REITs,將對行業發展帶來很大利好。

此外,鼎信長城基金高級副總裁丁紅兵指出,未來基金應堅持股權化的方向,盡量跟銀行資金和信托資金的純債性區別開來。

“基金在未來替代銀行的債權基金的空間其實是非常大的,未來基金看的更多的是樂,而不是憂。”

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